飲食店を開業するなら居抜き物件はアリ？プロが教えるメリット・デメリットと失敗しない見極め方

Name: ベストパートナーズ行政書士事務所
Address: 東大阪
Telephone: 080-9819-2086

更新日：3 日前

ベストパートナーズ行政書士事務所　森重です。

前回の記事でも少し触れましたが、今回は居抜き物件についてもう少し深く掘り下げていこうと思います。

「理想のお店を開きたいけれど、初期費用はできるだけ抑えたい……」そんな飲食店オーナー様の強い味方になるのが「居抜き物件」です。

実は賢く活用するためには、見た目の安さだけで飛びつかない「目利き」が必要です。今回は、居抜き物件のリアルな裏側と、良い物件を掴むためのポイントを深掘りしていきましょう。

1. そもそも「居抜き物件」とは？

　居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や厨房設備、テーブルや椅子など

の什器備品が、そのまま残された状態で引き渡される物件のことです。

壁も床も何もないコンクリート剥き出しの「スケルトン物件」とは違い、お店の「骨組み」がすでに完成しているのが特徴です。

　一見すると良いことずくめに見える居抜き物件ですが、当然リスクも存在します。

◆最大のメリット：最大の魅力は、内装工事や厨房機器の購入にかかる初期費用を圧倒的に安く抑えられる点です。

既存の設備をそのまま活かし、壁紙の張り替えや看板の付け替えといった「手直し程度」の工事で済めば、スケルトンから作る場合と比べて数百万円単位で資金を浮かせることができます。その分、オープン時の広告費や数ヶ月分の運転資金に余裕を持たせることが可能です。

◇見落としがちなデメリット：目に見えない「中古」のリスク

一方で、残されている設備はすべて「誰かが使った中古品」であることを忘れてはいけません。冷蔵庫や製氷機が「いつ壊れるか分からない」という不安があります。

また、前のテナントのメンテナンス状況によっては、配管が詰まりかけていたり、グリストラップ（油水分離槽）の奥や排気ダクトが油でドロドロに汚損している場合もあり、オープン直後に厨房機器が壊れたり、配管が逆流して営業がストップしたりすれば、結局スケルトン以上の修理費用がかかってしまうケースもあります。

　立地や家賃、坪数、造作譲渡代金（設備を買い取る費用）の安さに目を奪われがちですが、もし不動産屋の営業担当者に聞くことができるなら、ぜひ次の「一歩踏み込んだ質問」をしてみてください。

◆前のテナントの「退去理由」と「月商」

「売り上げは順調だったが、手狭になったので移転（拡大）した」なら優良物件の可能性大ですが「売り上げが厳しくて撤退した」なら、その立地や認知度に何らかの課題がある証拠です。

◆日中と夜の人通りのギャップ

「お昼はビジネスパーソンで賑わうけれど、夜は一気に人がいなくなる」「平日は静かだけど週末はファミリーで溢れる」など、自分のコンセプトの時間帯に人が集まるか、現地を時間帯別に歩いてみることが重要です。

◆近隣の競合店舗の状況

近くに同じジャンルで大繁盛している店はないか。逆に、同じエリアで次々と飲食店が潰れていないか、周辺の「空気感」もしっかり掴みましょう。

　結論から言うと、大いにアリ！むしろ強くオススメします。

特に初めて開業される方は、最初から100点満点の理想の内装を追い求める必要はありません。まずは居抜きを賢く活用して初期費用を低く抑えて入居し、売上をしっかり立てながら、少しずつ自分色のお店へ手直しして「育てていく」方が、ビジネスとして圧倒的に安全で確実です。

私は行政書士になる前は、アパレルや不動産業の実務の現場に身を置いていました。だからこそ、物件の契約書の怖さや、不動産屋の営業マンがどんな視点で物件を見ているのかがよく分かります。

飲食店を開くには、物件を決めてから保健所の営業許可申請など、たくさんの超特急の手続きが待っています。

「この居抜き物件の契約、進めても大丈夫かな？」

「保健所の検査基準をクリアできそう？」

そんな不安があれば、契約書に印鑑を押す前にぜひ一度ご相談ください。東大阪からあなたの新しい一歩を全力でバックアップいたします！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

あなたの開業を全力でサポート

東大阪の女性行政書士事務所

ベストパートナーズ行政書士事務所

代表：森重杏里

TEL：080-9819-2086