「宅建業免許」でできること―【管理業】にも宅建業免許は必要？！

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3 時間前
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ベストパートナーズ行政書士事務所　森重です。

「将来、独立して自分の不動産会社を立ち上げたい！」

「街の身近な相談窓口として、賃貸や売買の仲介ビジネスを始めたい！」

そう考えたときに絶対に必要となるのが「宅地建物取引業免許（通称：宅建業）

」です。私は行政書士になる前は不動産業の実務の現場に身を置いていたため、この宅建業の開業手続きや実際の業務の空気感はとても肌に馴染んでいる分野でもあります。

今回は、新しく不動産業にチャレンジしたい方向けに、宅建業免許で一体どんなことができるのか、資格との違いや自宅開業のリアルな注意点まで分かりやすく解説します！

1. そもそも「宅地建物取引業（宅建業）」とは？

　宅建業とは、一言で言えば「宅地（土地）や建物のビジネスを、何度も繰り返し（反復継続して）行うこと」です。法律的にもう少し細かく言うと、自分で行う「売買や交換」、あるいは他人の取引の間に入る「売買・交換・貸借の代理や仲介（媒介）」を、ビジネスとして繰り返し行う場合にこの免許が必要になります。

ここでよくある勘違いが、「自分の持ち物件を人に貸す場合」です。

実は、自分が大家さんになって所有物件を賃貸する行為（自ら賃貸）や、一生に一度だけ自分の家を売るような一回限りの行為は、宅建業には当たりません。これらは免許がない個人でも取引が可能です。

2. 間違えやすい「宅建業免許」と「宅建士」の違い

「宅建の免許」と「宅建士の資格」は、似ているようで全くの別物です。

◆宅建業者（免許）： 不動産ビジネスを会社や個人事業として行う「組織・経営者」のこと（お店を開くための営業許可）。

◇宅建士（国家資格）： 契約の前に「重要事項説明」などを行う「専門知識を持った個人（従業員）」のこと。

不動産業を営むなら、宅建士の資格は必須と言っても過言ではありません。なぜなら、宅建業の事務所には、「業務に従事する人5人に1人以上の割合」で専任の宅建士を置かなければならないという厳しい法律のルールがあるからです。

3. 知っておきたい「不動産業の4大業務」

　宅建業のメインとなる仕事は、大きく分けて次の4つです。

これらを組み合わせてビジネスを展開していきます。

１．賃貸（仲介・代理）： お部屋やオフィスを借りたい人と、貸したい大家さんの間に入って契約をまとめる、一番身近な業務です。

２．売買（自ら売買・仲介）： 土地や建物を買い取って自社で売ったり、売りたい人と買いたい人の仲介をしたりする、動く金額の大きな業務です。

３．交換： 土地と土地、建物と建物を文字通り「トレード」する取引をサポートします。

４．代理： 売主や貸主の「代わりの人」として、一任されて契約手続きをダイレクトに進める業務です。

ちなみに、アパートやマンションの管理を行う「賃貸管理業」に関しては、実は宅建業免許を持っていなくても行うことができます（※ただし、管理規模等によっては別途「賃貸住宅管理業登録」が必要になります）。

4. 「自宅」を事務所にして開業はできる？

「最初は固定費を抑えるために、自宅の一室でひっそりスタートしたい」というご相談をよくいただきます。

結論から言うと、自宅で開業することは可能です！ただし、役所の審査は非常に厳しく、「生活空間と事務所の『独立性』」が厳格に求められます。例えば、「居住スペースを通らずに直接事務所に入れるか」「パーテーションや壁で完全に仕事部屋が区切られているか」といった、間取りのチェック（写真提出）が必須です。

「この間取りで審査に通るかな？」と不安な方は、内装をいじる前にぜひ一度当事務所へ間取り図をお見せください。